Con la aplicación de la cláusula “rebus” se ha reducido el 40% de la renta durante 20 meses y también se ha concedido una moratoria en el pago de las rentas pendientes del gimnasio que se vio afectado por las medidas tomadas ante la pandemia desde abril de 2020 y hasta noviembre de 2021. La sentencia, ya firme, ha sido dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 7 de Palencia.
La arrendataria del gimnasio pidió la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibusal” en la que solicitaba la reducción, entre el 20 y el 40%, de la renta y la parte proporcional del IBI desde abril de 2020 hasta diciembre de 2021, ya que a consecuencia de las normativas aplicadas durante los meses de la pandemia, se vio obligada a cerrar el gimnasio lo que provocó el impago del alquiler del local y lo que supuso una deuda con sus arrendadores.
La Juez sustituta del Juzgado ha apuntado que resulta “innegable que la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta y que la pandemia ha supuesto una “circunstancia sobrevenida e imprevisible”, que las partes no podían prever ni advertir al celebrar el contrato de arrendamiento. No puede exigirse a la parte actora que asuma por sí sola el riesgo de un cambio tal de circunstancias. Este escenario ha dado lugar, necesariamente, a la reducción de los ingresos obtenidos por el actor a través de su actividad, frustrando las legítimas expectativas del mismo en el momento de la celebración del contrato”.
Tras citar los cierres continuados y las “severas limitaciones” que ha sufrido el establecimiento deportivo tal y como se desprende de la lectura del trasiego normativo, el Juzgado subraya varios extremos a tener en cuenta:
- El actor solicitó el aplazamiento del pago de la liquidación del IVA en los ejercicios 2019 y 2020.
- La cuenta de pérdidas y ganancias desde enero a diciembre de 2020 se saldó con un resultado negativo de 18.750,53 euros.
- El actor estuvo de baja laboral por situación de IT desde el 26 de septiembre hasta el 19 de octubre de 2020.
- Según el informe pericial aportado por el demandante, el volumen de facturación durante el 2020 fue de 23.134 euros. Es decir, esto venía a representar una disminución de un 65% respecto al año anterior.
- Consta un intento de acuerdo entre las partes que no se llegó a firmar.
Por lo tanto y en opinión de la Juez sustituta, “no puede exigirse a la parte actora que asuma por sí sola el riesgo de un cambio tal de circunstancias, siendo así que son ambas partes las que deben asumirlo, no pudiendo pretender la demandada que tal alteración imprevisible y sobrevenida de las circunstancias sea soportada exclusivamente por la contraparte”. Así, aludiendo al “espíritu” del art. 6 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, la Juzgadora recuerda que “las partes debieron –tendrán obligación reza el mismo– de negociar una adaptación del contrato en circunstancias tales como las acaecidas”.
Por todo ello, la juez concluyó que “procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”.
El Fallo condena a la propietaria demandada a modificar el contrato de abril de 2016 en base a los siguientes criterios:
- 40% de reducción de la renta y parte proporcional de IBI desde abril de 2020 hasta enero de 2021 el dictado de la presente sentencia (noviembre de 2021)
- 20% de reducción de la renta y parte proporcional de IBI en el mes de diciembre de 2021.
- Moratoria en el pago de las rentas pendientes hasta diciembre de 2021, fecha en la que se empezara a pagar proporcionalmente, mensualmente, en 24 mensualidades iguales, sin penalización ni devengo de intereses.
- Prohibición de incluir a la arrendataria (y avalista) en cualquier fichero de morosos hasta el 31 de diciembre de 2021.
- Suspensión de la aplicación de la cláusula sexta (responsabilidad solidaria de avalistas) y octava (impago) del contrato hasta el 31 de diciembre de 2021.
- Desde el 1 enero de 2022, las partes volverán a regirse por los términos pactados en el contrato de arrendamiento originario.
La letrada Soledad Fernández Simón, Socia de Fernández y Simón Abogados, asumió la dirección técnica del presente asunto.
Fuente: Economist & jurist
